関西の住宅ローン相場と選び方｜変動 vs 固定で総返済額が500万円変わる

「住宅ローン、結局どれを選べばいいんだろう」。

家づくりで一番大きな金額の決断、それは土地でも建物でもなく住宅ローンです。3,000万円を35年で借りた場合、金利が0.3%違うだけで総返済額は約180万円変わります。1.0%違うと約650万円。家のグレードを1ランク上げる以上の差です。

この記事では、関西で実際に住宅ローンを組んだ経験から、金利タイプの選び方・銀行の選び方・諸費用の落とし穴を体験ベースで解説します。

この記事で分かること

• 変動金利と固定金利、結局どっちが得か
• 関西で人気の銀行とそれぞれの特徴
• 諸費用の相場と「思ったより高い」理由
• 借入額の安全ラインの考え方

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前提｜住宅ローンは「金利」「期間」「団信」で決まる

住宅ローンの返済額を決めるのは、次の3要素です。

1. 金利：変動・固定（10年・35年）の選択
2. 期間：返済期間（最長35年が主流、近年40年も登場）
3. 団信：団体信用生命保険（金利上乗せでがん・三大疾病保障）

意外と見落とされがちなのが団信。一般団信は無料ですが、がん団信や三大疾病特約をつけると 金利が0.1〜0.3%上乗せ されます。35年で見ると数十万〜百万円の差になります。

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変動 vs 固定｜2026年現在の正しい考え方

変動金利のメリット

• 金利が圧倒的に低い（2026年4月時点で 0.3〜0.5% が主流）
• 短期で繰上返済する人には有利
• 月々の返済負担が軽い

変動金利のデメリット

• 将来の金利上昇リスクを借り手が負う
• 5年ルール・125%ルールはあるが、未払い利息の繰越リスクあり
• 金利が上がると「家を売っても返せない」事態も

固定金利のメリット

• 35年間返済額が変わらない安心感
• ライフプランが立てやすい
• 金利上昇局面では有利

固定金利のデメリット

• 金利が変動より高い（1.5〜2.0% 前後）
• 月々の負担が重い
• 繰上返済しても変動ほど効かない

私の実感

2026年時点では、「変動70%・固定30%」のミックス借入が現実解です。完全変動はリスクが大きすぎ、完全固定は今の金利水準だと割高に感じる方が多い。

ただし、「金利上昇が怖くて夜眠れない」タイプの方は、固定100%でも全く問題ありません。精神的安定もコストです。

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関西で人気の銀行5選

実勢として、関西の家づくりでよく選ばれるのは以下です。各社特徴があります。

1. 住信SBIネット銀行

• 変動金利が業界最安級
• ネット銀行なので店舗訪問不要
• 一般団信に全疾病保障付き
• 審査がやや厳しめ

2. auじぶん銀行

• 変動金利最安水準（KDDI・三菱UFJ系の信頼）
• がん50%保障団信が無料
• ネット完結型

3. 三井住友銀行

• 大手の安心感
• 関西で支店多数
• 営業担当が伴走してくれる
• 金利はネット銀行より高め

4. 京都中央信用金庫

• 関西の地域金融機関
• 関西エリアでの土地評価が手堅い
• 変動0.6〜0.8%程度

5. フラット35（住宅金融支援機構）

• 35年完全固定
• 自営業者・転職直後でも審査が通りやすい
• 物件の品質基準を満たす必要あり

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諸費用の相場｜「思ったより高い」内訳

ローン以外にも、契約時には100〜200万円の諸費用がかかります。

費用	目安	内容
ローン保証料	0〜70万円	銀行による（ネット銀行は無料が多い）
ローン事務手数料	借入額の2.2%	ネット銀行に多い
団信保険料	一般は無料	特約付きは金利上乗せ
印紙代	2〜6万円	契約書・領収書
登記費用	30〜50万円	司法書士報酬+登録免許税
火災保険	10〜30万円	5年一括

3,000万円借入なら、諸費用合計で約100〜200万円。これを別途用意する必要があります。

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借入額の安全ライン

「いくら借りても銀行が貸してくれるならOK」ではありません。返せる範囲かどうかが重要です。

年収倍率の目安

• 5倍まで：かなり安全
• 6倍：標準
• 7倍：上限気味
• 8倍以上：かなりリスク

返済比率の目安

（年収に対する年間返済額の割合）

• 20%未満：余裕あり
• 25%：標準
• 30%：上限
• 35%：高リスク

私自身、ローン審査時にFPと相談して 年収倍率6.5倍・返済比率24% で組みました。住んでみると「もう0.5倍少なくしておけば良かった」と思う場面もあります。ローンは少なめに組むほうが、後で余裕が生まれるのは間違いありません。

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銀行選びの打ち合わせで聞くべき質問

工務店経由で銀行を紹介されることが多いですが、自分でも比較するのが鉄則です。

1. 「変動金利、現時点の優遇後で何%ですか？」
2. 「事務手数料・保証料の合計はいくら？」
3. 「団信の特約はどんな選択肢があり、金利上乗せは何%？」
4. 「保証会社利用時の保証料は前払い・金利上乗せどっち？」
5. 「繰上返済の手数料はかかりますか？」

→ 3行は比較してください。1行だけだと、その銀行が高い可能性に気づけません。

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まとめ｜住宅ローンは「家のグレード以上」の差を生む

• 金利0.3%差で総返済額180万円変わる
• 2026年時点は「変動メイン+固定一部のミックス」が現実解
• 関西なら住信SBI・auじぶん・京都中央信金・フラット35が人気
• 諸費用は別途100〜200万円必要
• 年収倍率6倍・返済比率25%以下が安全ライン
• 必ず3行以上比較する

家づくりの予算を考える時、建物のグレードや坪単価ばかり議論しがちですが、住宅ローンの金利1つで、それ以上の差が出ます。打ち合わせの2割は、ローンの議論に時間を使っていいと思います。

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※金利・諸費用は2026年4月時点の目安です。実際の金利・条件は各金融機関に直接ご確認ください。